Quando si decide di acquistare un immobile si ha spesso l'esigenza di richiedere un mutuo. Le condizioni del mutuo debbono tenere necessariamente conto delle effettive possibilità economiche del richiedente onde evitare sacrifici eccessivi.
Le famiglie possono accedere al mutuo ordinario con una copertura finanziaria all’80% del valore d'acquisto. In caso di professionisti o società che intendessero accendere un mutuo su di un immobile destinato ad uso commerciale, il tetto massimo del finanziamento può raggiungere il 60%, la durata del rimborso può andare dai 5 ai 30 anni. E' sempre obbligatoria l’accensione di una polizza assicurativa incendio a favore dell’ente mutuante per tutta la durata del contratto. Sussiste sempre la possibilità di estinzione parziale o totale del mutuo pagando all’ente erogatore, oltre all’intero o parziale ammontare del debito residuo, anche una penale che in taluni casi (per alcuni mutui a tasso variabile), può non venire considerata.
La concessione del mutuo prevede l’erogazione della somma convenuta alla presenza di un notaio il quale provvede all’inscrizione d'ipoteca da parte della banca sull’immobile in oggetto, gravando le spese relative sul richiedente.

I SOGGETTI

MUTUANTE: ente erogatario del mutuo;
MUTUATARIO: il soggetto (persona fisica o giuridica), che richiede il mutuo.

Possono sussistere circostanze in cui intervenga un terzo soggetto, il FIDEIUSSORE il quale si assume l'onere, nei confronti dell’ente erogatore, di subentrare nel pagamento delle rate nel caso in cui il mutuatario non sia nelle condizioni di prestar fede ai propri impegni nei confronti di quest’ultimo. Quanto ai requisiti dell’aspirante mutuatario, sia nel caso di persona fisica che giuridica, l’istituto richiede: 
- che non vi siano protesti in atto 
- che non esistano notizie pregiudizievoli (dal punto di vista del credito in genere)
- che non sia esposto in eccesso con il sistema bancario
- che sia in grado di dimostrare la propria capacità di far fronte agli impegni assunti.

LA DOCUMENTAZIONE

PERSONA FISICA
1) essere correntista della banca (necessario esserlo al momento dell’erogazione);
2) certificati di nascita, residenza e stato di famiglia;
3) Buste paga e attestato di servizio (certificazione rilasciata dal datore di lavoro),
    dichiarazione dei redditi (modello unico), o modello 730, o 101 dai quali si evinca un
    reddito tale da garantire il pagamento delle rate scadenti;
4) certificati catastali dell’immobile in oggetto;
5) Titoli di proprietà dell’immobile o documentazione relativa alla promessa d'acquisto.

PERSONA GIURIDICA
La documentazione è sostanzialmente la stessa della persona fisica, salvo che per dimostrare la capacità di coprire l’impegno relativo al pagamento delle rate, al posto delle dichiarazione dei redditi necessita presentare gli ultimi bilanci dell’attività richiedente, oltre all’atto costitutivo dalla società. Abbiamo già parlato dell’eventuale terzo fideiudente al riguardo del rischio inerente la copertura del pagamento delle rate, in tutti i casi, l’ente erogatore, a tutela e garanzia del denaro prestato, accende sull’immobile un'ipoteca a suo vantaggio che nel caso di mancato pagamento, le permette il recupero del credito vantato mediante il pubblico incanto dell’immobile stesso, trasferendo al debitore l’eventuale saldo in eccesso. È necessario ricordare che al termine dell’operazione, dopo aver pagato tutte le rate previste, è opportuno provvedere alla cancellazione tramite notaio, dell'iscrizione ipotecaria presso la conservatoria. Si ricorda che l’ipoteca accesa su di un immobile ha validità massima di 20 anni, trascorsi i quali, (per i mutui di durata superiore) la banca provvede a cancellare la vecchia iscrizione e ad accenderne una nuova con addebito delle spese al mutuatario.

I TASSI

TASSO FISSO :
Il tasso computo degli interessi sul debito residuo rimane fisso per tutta la durata del mutuo. (Rata costante)

TASSO VARIABILE : 
il tasso di computo degli interressi sul debito residuo varia in funzione di un tasso di riferimento per tutta la durata del mutuo. (Rata variabile)

Riassumiamo schematicamente le fasi che portano all’erogazione del mutuo.
1) richiesta formale di accezione di mutuo, corredata di tutta la necessaria
    documentazione.
2) accertamento dell’istituto di credito sulla validità ai fini creditizi della
    documentazione presentata.
3) accertamento da parte dell’istituto erogatore attraverso proprio perito, del reale 
    valore dell’immobile.
4) stipula di contratto condizionato, per coprire la fase in cui viene iscritta ipoteca a
     favore dell’istituto erogatore sull’immobile oggetto del mutuo.
5) Stipula del contratto definitivo alla presenza di un notaio ed erogazione al venditore 
    della somma richiesta.

IL MUTUO PER RISTRUTTURAZIONE

Se necessario, il mutuo/fondiario viene concesso a titolo diverso dall’acquisto, ad esempio per ristrutturazione d'immobile. In tale caso, al riguardo della cifra mutuabile occorre distinguere se l’immobile è gia gravato da mutuo fondiario o no, nel primo caso, si farà riferimento all’ammontare del debito residuo. È richiesto in tale occasione, oltre al titolo di proprietà, il progetto di ristrutturazione e di relativo preventivo.
I costi sono simili a quelli del mutuo fondiario esaminato in precedenza, compresa l’iscrizione d'ipoteca, dove si tratti d'immobile non già gravato per effetto di mutuo precedente, o di estinzione della medesima se il precedente mutuo risulta relativamente giovane, mentre può non ricorrere all’estremo nel caso il debito residuo sia arrivato ad essere sufficientemente esiguo da mantenere congrua la garanzia della banca.